终于到了9月了 ，重庆楼市传统的淡季7 、8月已经结束，这次真有点淡季不淡的感觉 ，上周8月最后一周 ，重庆新房成交量暴涨，整个楼市看起来还不错。传统淡季一周卖了66万方，这个数据相当耀眼 ，不过这个数据的真相是上周远郊一个热门盘一周卖了上千套。
图源重庆锐理数据
别看8月销量不错 ，重庆开发商现在笑嘻嘻的 ，但其实心里的苦只有他们自己知道 ，我们先看看近期宏观层面的消息 ：
1. 金融层面降息落空！
2. 融资层面央行、住建部召集部分开发商面谈 ！或涉及收紧房企融资的“三道红线”新规！
3. 成都等几个房价上涨过快城市再度被“约谈”！
4. 今年房价大涨，屡屡出现地王的热门城市调控加剧 ！
5. 深圳开启新加坡模式！
这些消息，从金融层面，开发商融资层面，还有中央和各地方对楼市的态度，无疑不显示 ，年底开发商可能要勒紧腰带过苦日子 。
但，危险和机遇总是并存 ，年底的重庆楼市：
对开发商来说 ：危机四伏！日子可能会越来越难过 ！甚至有房企会面临生存危机！
对买房人来说：机遇来临！买房会越来越容易！最重要是懂得把握上车机会！
现在解读一下最近的几个重要信号！
01降息落空，货币政策风向已变
大家都知道，房产中介和销售最喜欢炒作降息这个消息，开发商也喜欢降息 ，因为这意味着市场上有更多的钱去买房 ，开发商贷款成本更低 。
8月20日，最新一期LPR报价出炉！降息再次落空 ！1年期LPR是3.85%，5年期LPR是4.65%，与上个月LPR持平，已连续4个月保持不变。
也就是说，降息再一次落空！
从4月至今，LPR利率已经连续4月未变。无论是楼市利率（5年期LPR），还是实体利率（1年期LPR），都未进行调整。
这也意味着，货币政策风向已变，宽松时刻过去了。
就是因为最近有的城市，例如调控加码前的深圳等地楼市出现局部泡沫。所以开发商最喜欢的大水漫灌没了 。
我们来看看最近的顶层态度：
房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，调控不能松！
文字直接犀利的写出 ：
房地产金融化泡沫化势头得到遏制。房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。近年来 ，各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神 ，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。既满足房地产行业平稳发展的正常需要，又避免因资金过度集中出现更大风险。
这也意味着 ，短期内全面降准降息的可能性不大了 ，但不排除支持实体经济的定向降准。
降息落空后 ，开发商的融资成本没有降低，降息给大家的预期就是放水 ，也会让很多人买入房产避险，但现在降息落空 ，对开发商而言日子恐怕就不好过了 。
02“三道红线”压顶房地产企业融资或将收紧！
最近影响房地产开发商的最重要的新闻就是一场重要会议了。
8月23日，住建部通过官网公布了题为“住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会”的通稿。
21世纪经济报道写到：市监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”，就是要控制房地产有息债务增长！
三条红线包括：
红线一：剔除预收款后的资产负债率大于70% ；
红线二：净负债率大于100% ；
红线三：现金短债比小于1倍。
有息债务 ，就是各种借款。房地产大佬都是“高负债”的典型，但债务过高对于中小型房企来说风险很大。一旦资金链断裂 ，对于自身及买房人都是巨大伤害。
依据这三道线的超线情况 ，给出有息负债增速上限 ：
超三道红线进入“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；
超两道红线进入“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5% ；
超一道红线进入“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10% ；
一道红线都没超，虽然进入“绿色档”，但有息负债规模年增速仍然不得超过15%。
图片来自新浪财经
一般健康企业的资产负债率在40%—60%之间，太低属于过于保守，太高属于过于大胆。
如果资产负债比率达到100%或超过100%，说明公司已经没有净资产，或资不抵债 。
根据中指院数据 ，7月份房地产行业信用债发行规模达642亿元 ，同比增长29.1%，环比增长86.1%，同时，海外债连续增长，7月发行规模508亿元 ，环比增长30.6% 。同期房企信用债平均票面利率为5% ，环比提高0.6%，创下2月份疫情爆发以来的利率新高 。
房地产是典型的资金密集型行业，融资能力与现金流是两大生命线。一旦融资到限制，那么剩下的唯一选择，就是通过降价促销回笼现金流。
03密集约谈房价上涨城市
我们重庆人还在羡慕现在成都楼市火热，闲聊成都房价上涨的时候 ，8月26日 ，住建部再度会商多个房价上涨过快的城市 ，其中包括成都、沈阳、长春 、银川、唐山、常州，要求高度重视当前房地产市场存在的突出问题，始终绷紧房地产市场调控这根弦，支持合理自住需求 ，坚决遏制投机炒房。与之前不同的是 ，此次约谈还包括所在省（自治区）住房和城乡建设厅负责人 ，明确落实省级监控和指导责任 。
根据国家统计局7月数据 ，其中六个被约谈的城市房价同比2019年涨幅都在10%左右，成都的新房销售价格指数环比上涨0.9%，同比上涨9.6% ；唐山新房同比上涨1.4% ，环比上涨16.1% 。尤其是银川，7月新房环比上涨2% ，同比上涨17.6%，环比、同比涨幅均为70个城市中最高。
会议强调：
要进一步统一思想认识，提高政治站位 ，毫不动摇坚持房子是用来住的 、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段 ，保持调控政策连续性稳定性，确保房地产市场平稳健康发展。
这就是在提醒地方，不要为了短期的GDP，放任拉抬楼市 ，给大家打预防针。
04地王火爆的城市迎来调控加剧
其实很多人担心中央坚持房住不炒，稳房价，稳地价 ，但是落实到地方上，很多城市还是热衷房价上涨，其实这种担心是多余的，地方城市必须和中央保持思想一致性。如果有城市不能控制好房价必然迎来更严厉的调控。
当然今年会出现，不听话的城市 ，今年以来 ，无锡土拍地价刷新纪录，上半年土地供应量也基本接近2019年全年供应量。“无锡此前最高地价为18050元/平方米，现在单价突破了19000元 。新房单价也开始‘破三’甚至‘破四’ 。”
上述“地王”正是无锡土地市场火爆的一个缩影。6月17日，三盛控股击败多家品牌房企，以成交楼面价19542元/平方米、溢价率44.8%拿下河埒口郁巷地块，成为无锡市新的“单价地王”。据了解，该地块出让面积5.26万平方米，用途为住宅用地，容积率1.8 ，建筑面积9.47万平方米。
相关数据显示，2020年前8个月，无锡土地出让金额530亿元 ，同比上涨91% 。
结果显而易见 ，中央强调房住不炒 ，稳房价稳地价，结果你的楼市火爆，房价暴涨 ，地王频出 ，结果显而易见，很快就开启了新一轮调控。
无锡的这次调控升级，完全是全方位的监管，让开发商倒吸一口凉气。
稳房价打击炒房 ：
1.二套房首付比例，由40%提升至60%，打击投资炒房；
2.打击假离婚炒房 ，夫妻离异后2年内买房 ，按离异前家庭在本市市区范围内拥有住房套数计算。
3.个人住房转让增值税征免年限，由2年调整到5年 。
然后是稳地价，大家开发商炒高土地价格 ：
1.增加土地供应，住宅用地在去年基础上增加供应不少于50公顷；
2.土拍热点区域执行“限房价、竞地价”。
3 ，也是对开发商最致命的 ，对买地资金来源开展穿透式核查，防止开发企业盲目加杠杆放大市场风险 。
所以不要担心重庆房价 ，一旦出现暴涨或者土地拍卖火爆 ，无锡就是我们的前车之鉴。
05深圳楼市开启新加坡模式
8月底，深圳住建局的领导 ，参加活动的时候明确表示 ，深圳住房要学习新加坡模式，将来深圳市60％市民住在政府提供的租赁或出售的住房中 。深圳的计划是，要搞一场大规模的建房行动，包括商品房和公共住房这两大块 。其中，公共租赁住房这一块 ，有110万公共租赁住房的发展目标，每年公共租赁住房建设10万套，深圳将通过五年甚至八年的补短板，力争使得住房供需矛盾得到较好地缓解，在未来五年 ，让深圳的人均居住面积从27.8平米提升到30平米。别小看这2.2平米，摊到1300万人口身上，就意味着要建设2860万平米的住房要建设，平均90平米一套的话，也就意味着未来这几年要建32万套住房 。
看到这里 ，估计很多重庆人都笑了 ，因为深圳干的这件事，就是重庆这十年一直在干的事。重庆因为大力修建公租房而被央视媒体多次点名表扬。
图片来源央广网
很多外地炒房客经常埋怨重庆房价长不起来的一个重要原因就是公租房体量太大，其实这是错误的，基本上公租房的住户大部分并不是商品房的购买群体。
而且很多住公租房的年轻人如果后面赚了钱 ，还是会去退掉公租房转而去买商品房，公租房和商品房并不矛盾，反而相辅相成 。
06重庆楼市年底？
从现在到今年底 ，“房住不炒”将会是每个城市楼市的核心思想，所以，千万不要低估房住不炒的决心。
但是注意了，影响房价的关键因素是长中短三个周期，我们说的影响房价短期看政策，今天聊的就是影响房价的短期政策，中期看土地，长期看人口 。
短期政策下压制楼市 ，开发商今年年底恐怕日子不会好过，急于回笼现金流和减少负债 ，这时候大家就要睁大眼睛，看看今年年底重庆秋季房交会和年底各大开发商的促销活动是否拿出了诚意来。
如果有出现大开发商的特价房或者折扣力度比较大的新房 ，不要犹豫，等明年各大开发商缓过劲来，大鱼吃小鱼后，想买到便宜的房子就比较难了 。
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